Эксперты SAMPLE в СМИ («Сравни.РУ») — комментируем тему о снижении стоимости недвижимости в 2023 году

26.01.2023 Финансовый маркетплейс «Сравни.РУ»
Статья «Будет ли дешеветь недвижимость в 2023 году»?

Отвечаем на потребительские вопросы о финансах.

Коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев уверен, что в 2023 году квартиры в московских новостройках будут дорожать приблизительно на уровне инфляции. Большое значение для первичного рынка имеет сохранение льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки, которые гарантируют стабильный спрос на первичное жильё. Причём эти программы значимы не только для массового сегмента и бизнес-класса, но и для премиального сегмента. Во многих проектах премиум-класса есть студии и однокомнатные квартиры, стоимость которых укладывается в установленный государством лимит 30 миллионов ₽. Также сохраняются субсидированные программы от застройщиков. Минимальные ставки по ним увеличились до 3%. Тем не менее такие кредиты по-прежнему предполагают наиболее комфортный размер ежемесячных платежей. К тому же повышение минимальных ставок ведёт к снижению конечной переплаты. Кроме того, многие застройщики предлагают клиентам траншевую ипотеку. Это удобный инструмент, так как покупатели до ввода дома в эксплуатацию оплачивают лишь символические взносы. В результате клиенты могут накопить средства на досрочное погашение кредита.

В то же время в стране сохраняется непростая экономическая обстановка. Реальные доходы россиян снижаются, и нет никаких предпосылок к тому, что правительство в ближайшее время сумеет справиться с этой проблемой. При этом стоимость основных строительных материалов в стране вернулась на уровень начала 2022 года. Разумеется, эти факторы сдерживают рост цен на первичное жильё.

Квартиры в столичных новостройках по-прежнему остаются надёжным активом для инвесторов. Однако в 2023 году на первичном рынке будет наблюдаться стагнация, поэтому можно рассчитывать на сбережение, но не на приумножение средств. Исключение составляют вложения в дома на начальном этапе строительства, ведь сейчас практически все девелоперы устанавливают доступные цены на стадии котлована.

Для вторичного рынка Москвы в 2023 году, по оценке Дмитрия Голева, также будет характерна стагнация. Старому фонду присущи неэргономичные планировки, низкий класс энергоэффективности, отсутствие полноценного благоустройства территории, парковки на территории дворов. Но средняя цена на вторичное жильё в Москве составляет 265 тысяч ₽ за квадратный метр, тогда как на новостройки — 427,9 тысячи ₽ за квадрат. Именно относительная дешевизна, как правило, становится основной причиной для выбора квартир в старых домах. Тем не менее действие ипотечных программ, субсидируемых государством и застройщиками, практически нивелирует это преимущество.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин отмечает, что цены на недвижимость определяются двумя основными факторами: спросом и себестоимостью строительства.

Покупательский интерес обусловлен как уровнем доходов населения, так и готовностью граждан приобретать квартиры. Доходы в 2022 году у многих упали из-за экономических сложностей, связанных с геополитической обстановкой. Она продолжает оставаться крайне нестабильной и непредсказуемой, поэтому вряд ли потенциальные покупатели жилья в 2023 году станут богаче. Что касается готовности выходить на сделку, то и здесь всё непросто. Психологическая неопределённость заставляет ряд клиентов откладывать решение квартирного вопроса. Тем не менее он продолжает оставаться насущным — люди приходят в офисы застройщиков за информацией, оформляют ипотечные кредиты по льготным ставкам и подписывают договоры. Рынок не замер, его нельзя назвать процветающим, но он продолжает жить по своим законам. Поэтому предпосылок для существенного снижения стоимости квартир при наличии спроса на них нет.

Ещё одна причина удержания цен на текущем уровне — высокая себестоимость строительства. В первой половине 2022 года девелоперы пытались справиться с дефицитом материалов, вызванным уходом с рынка крупных иностранных поставщиков. Сейчас эта проблема частично решена, заключаются контракты с новыми игроками — преимущественно отечественными и из дружественных стран. Но по-прежнему ощущается нехватка оборудования, инженерных решений, и быстро ликвидировать данный пробел не получится. Поэтому строить и в 2023 году будет дорого, а значит, квартиры не будут дешеветь.

Совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин привёл такие данные: предложение новостроек в Москве увеличилось за прошлый год примерно на 30–40%, а спрос сократился на 15%. Поэтому основные предпосылки для коррекции цен, по его мнению, есть. Однако застройщики сейчас не так сильно зависят от текущего уровня активности покупателей, как до реформы долевого строительства. Более 80% зданий строятся за счёт банковского кредита. Это даёт застройщикам определённое пространство для выжидания, как будет меняться ситуация на рынке. Помимо этого, власти продлили льготную ипотеку и расширили условия семейной, поэтому спрос в 2023 году может вырасти и в целом стабилизироваться. Наконец, не стоит забывать о высокой инфляции, которая может ускориться. Российские производители (особенно сырьевых товаров) могут из-за потери внешних рынков компенсировать спад прибыли за счёт внутреннего спроса, что приведёт к росту себестоимости строительства. Поэтому даже при сильном желании застройщикам будет трудно корректировать цены. Владимир Щекин полагает, что, скорее всего, ценовая динамика стабилизируется, цены будут расти, но очень медленно. При этом многие застройщики (менее ликвидных проектов) будут практиковать скидки и дисконтные акции.

Тимур Дасаев — креативный директор строительной компании «Дачный Сезон»
Если говорить о рынке загородной недвижимости, то на данный момент нет причин ожидать резкого снижения цен. Новостная повестка и общая экономическая обстановка делает покупку домов за городом сегодня надёжной инвестицией. На рост цен влияют повышение ставки по ипотеке и уровень инфляции. Более того, необходимо учитывать сезонный фактор: с началом весны рынок ожидает роста цен, сопоставимого с динамикой спроса на недвижимость.

Общим трендом рынка загородной недвижимости становится сокращение бюджета и падение спроса на элитную недвижимость. Из-за падения уровня доходов населения предпочтение отдаётся малоэтажным домам со сравнительно небольшой площадью участка. Так, очевидным спросом пользуются одноэтажные и двухэтажные дома площадью около 100–120 квадратных метров. Кроме того, зачастую выбор падает на типовые в попытке сэкономить время, так как общие сроки строительства выросли, в том числе из-за возникших в прошлом году сложностей с поставками материалов.

Екатерина Беляева — руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent
Отмена программы льготной ипотеки не затронет клиентов, которые могут претендовать на семейную ипотеку. Скорее наоборот: для данного сегмента клиентов существует отдельная программа, которую совсем недавно государство продлило до 1 июля 2024 года, и отмена льготной ипотеки может поспособствовать внесению изменений в условия семейной ипотеки, о которых мы так давно слышали, а именно — возможность претендовать на сниженную ставку при наличии несовершеннолетнего ребёнка на момент подписания кредитного договора. На сегодня, чтобы претендовать на данную программу, у клиента должен быть хотя бы один ребёнок, который родился после 1 января 2018 года, либо ребёнок-инвалид, который на момент подписания кредитного договора ещё не стал совершеннолетним.

Кроме того, отмена льготной ипотеки должна сказаться положительно на динамике продаж вторичного рынка. Ведь тогда оба сегмента будут находиться в равных условиях, что справедливо. Для застройщиков наступит новый этап, когда для удержания клиента им придётся снижать цены на квартиры посредством дополнительных скидок и акций для своих клиентов. Тем не менее неизбежно снижение спроса на всём рынке недвижимости.

Для граждан всё ещё остаются возможности получения субсидии от государства, такие как: расселение коммунальных квартир, программа «Молодёжи — доступное жильё» и другие. А также не забываем о том, что до 31 декабря 2024 года действует Дальневосточная ипотека, которая даёт возможность приобрести недвижимость по сниженной ставке до 2,0% годовых на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Также в этом году было принято решение сделать сельскую ипотеку под 3,0% годовых «бессрочной», что является стимулом для дальнейшего развития сельских поселений.

Безусловно, повышенный налоговый вычет сможет компенсировать часть затрат, направленных на погашение ипотеки. Однако даже повышенный налоговый вычет, который планируют увеличить в два раза, не сможет компенсировать те переплаты, которые предстоят клиенту, если приобретаемая квартира будет проходить по стандартной ставке 11–12% годовых на приобретение первичного жилья. Следовательно, нужны другие альтернативные программы кредитования, более окупаемые в плане возмещения затрат.

Скорее всего, льготная ипотека всё-таки в каком-то виде останется, поскольку для определённой категории покупателей она необходима. В особенности это касается регионов, которые благодаря этой программе активно развивались в последние несколько лет.

Руководитель агентства SAMPLE Мария Румянцева, оценивая ситуацию с ценами на рынке недвижимости на весь 2023 год, отметила семь важных моментов.

1. 1. Сейчас непростая экономическая ситуация в России и нестабильная обстановка в мире, поэтому специалисты не прогнозируют изменения цен на рынке больше чем на три месяца. Да и за этот срок многое может поменяться.
   2. Эксперты-аналитики избегают хайповых фраз, таких как «резкое падение», «небывалый взлёт», «катастрофическая ситуация» и прочее — это всего лишь эмоции, не отображающие реальное изменение рынка.
   3. С осторожностью можно прогнозировать стабильность цен на жильё или даже небольшой рост в тех регионах, где активно начинает работать военно-промышленный комплекс. Он привлечёт к себе квалифицированные высокооплачиваемые кадры, а у них, в свою очередь, появится потребность в качественном жилье.
   4. В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, ожидаем сезонных колебаний цен в диапазоне 5%. И тут многое будет зависеть от активностей банков и застройщиков. А также от того, примет ли государство какие-либо меры поддержки для рынка вторичного жилья. Ведь все меры поддержки покупателей — льготная ипотека, семейная программа — до этого относились исключительно к новому жилью.
   5. В других регионах страны диапазон коррекции цен на жилую недвижимость может достигать 10% как в большую, так и в меньшую сторону. Тут многое будет зависеть от поддержки покупателей региональными властями, предлагающими дополнительные льготы и сертификаты.
   6. В противовес городскому жилью активно будет развиваться сегмент индивидуального жилого строительства. И в пригородные зоны с хорошей инфраструктурой будет потихоньку «перетекать» население крупных городов. Этому способствует и льготная сельская ипотека, и возможность удалённой работы, и стоимость строительства небольших и уютных домов, которая ниже стоимости городских квартир.
   7. Главное — в России принят план по ежегодному вводу жилья в строй. И он обязательно будет выполнен. А новое жильё простаивать не должно. Поэтому в случае «затоваривания» будем ожидать дополнительных мер поддержки от государства, креативных акций от застройщиков и новых ипотечных программ от банков.

Коммерческий директор ASTERUS (ЖК ALIA) Вера Стефан отмечает, что большинство девелоперов столичного региона работают по проектному финансированию, то есть не зависят напрямую от текущего спроса на жильё. Более того, благодаря росту спроса ещё в 2021 году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета и у них нет острой необходимости предлагать скидки на жильё, чтобы быстрее продать. Скорее ряд девелоперов откажется от выведения в продажу новых проектов, чем будет снижать цены. Поэтому ожидать падения стоимости квартир в новостройках, по её мнению, не стоит.

Объём предложения на первичном рынке жилья сопоставим с ситуацией двух-трёхлетней давности. И говорить о затоваривании, которое бы спровоцировало падение цены, несправедливо. Основные инструменты, стимулирующие спрос, такие как льготная ипотека и субсидированные ипотечные программы от застройщиков, тоже остались на рынке. Да, конечно, банки подняли минимальные ставки по ипотеке с околонулевых до 3% и выше, а также повысили размер комиссии девелопера за субсидирование, и это может отчасти сузить рынок. «Но в целом предпосылок к снижению стоимости новостроек нет, — делает вывод Вера Стефан.— При этом самый заметный и рискованный тренд на рынке недвижимости в 2023 году — это его острая зависимость от внешнеполитических событий. В минувшем году мы в этом убедились».

Специалист по стратегическому анализу PERI Наталья Савельева тоже говорит, что ожидать снижения цен едва ли стоит. Хотя спрос и упал, наблюдается инфляция и рост цен на строительные материалы. Что касается удорожания, то оно коснётся в первую очередь новостроек, поскольку удорожание материалов сказывается в первую очередь на этом сегменте. Застройщики будут пытаться таким образом нивелировать снижение маржи. «Однако в связи с низким спросом для резкого роста цен предпосылок тоже нет, — говорит она. — Скорее всего, они будут подниматься медленными темпами в зависимости от инфляции, при этом застройщики могут делать скидки на низколиквидные объекты».

Что касается вторичного жилья, то здесь цены, по всей вероятности, останутся плюс-минус на прежнем уровне или незначительно вырастут — опять-таки под влиянием инфляции.

Доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова Людмила Голощапова считает, что ожидать стремительного падения цен на недвижимость в 2023 году не стоит. «Если говорить о первичном рынке жилья, то на фоне большего количества предложений даже при условии сохранения ипотечных программ с государственным участием снижение реальных доходов населения непременно скажется на спросе, что приведёт в лучшем случае к незначительному снижению цен, а наиболее вероятно — к “заморозке” объекта, — отмечает она. — На рынке вторичного жилья, скорее всего, ситуация будет более стабильной. Рынок вторичной недвижимости сегодня занял выжидательную позицию. Количество сделок минимальное. Спрос невелик, впрочем, как и количество предложений».

Генеральный директор гостиничного оператора 25/7 Мария Онучина полагает, что в динамике недвижимость не подешевеет. Скорее всего, будет небольшое дисконтирование в первом квартале 2023 года — для того, чтобы спровоцировать определённый объём спроса и тем самым чуть нивелировать высокое предложение на рынке недвижимости. Уровень скидок в рамках первого-второго квартала будет достигать той величины, которую может позволить себе застройщик: стоимость материалов дорожает, финансовые модели банки не пересматривают. Максимальная глубина будет составлять до 20% по самым неудачным проектам.

В то же время, по её мнению, будут комплексы, которые в этот период не просто не будут дешеветь, но будут расти в цене. С восстановлением деловой активности, с возвращением из всех корпоративных отпусков, учитывая период получения годовых премий и годовых KPI, и так как нет ни одного другого инструмента инвестирования, нет никакого другого механизма сохранения денежных средств, качественные проекты снова начнут расти в цене. По самым пессимистичным сценариям, восстановление начнётся в четвертом квартале 2023 года.

Что касается стрит-ретейла, офисных пространств, судить сложно. Скорее всего, офисы будут дешеветь, так как вакансия на них увеличилась с учётом выхода крупных игроков за пределы Российской Федерации. А вот стоимость складской недвижимости 100% будет расти, так как спрос на места хранения и на логистические центры как никогда высокий, сейчас заключается огромное количество сделок по приобретению крупных складских узлов.

Основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор» Александр Леушин не прогнозирует резкого снижения цен на первичном рынке, так как застройщики, как правило, строят с применением эскроу-счетов, а это значит, что за финансовой стабильностью проекта следит ещё и банк, и все изменения доходной части согласовываются с финансовым институтом. Банки же, утвердив финансовую модель проекта, крайне неохотно идут на изменения. «На данный момент мы не ощущаем спада интереса к нашим проектам, — говорит Александр Леушин. — Могу предположить, что первое полугодие 2023 года будет незначительно отличаться по объёмам спроса от первого полугодия 2022 года, так как субсидированная ставка будет работать и регулятор даже расширяет действие семейной ипотеки».

Генеральный директор компании «ВАЛРУС» Павел Карцев считает, что 2023 год будет наиболее тяжёлым для российской экономики, причём сложности могут начаться уже к весне. Летом — традиционный спад активности, а вот к концу года мы можем увидеть настоящий кризис рынка. Доступность ипотеки снижается, реальные располагаемые доходы населения также падают. При этом растёт предложение за счёт рекордных объёмов строительства нового жилья в последние годы, а также продажи недвижимости гражданами, уехавшими из РФ. «Соответственно, в постоянном уровне цен (или, условно, в валюте) мы ожидаем снижения как на первичном, так и на вторичном рынке до 30% (притом, что они уже снизились от максимальных значений на 10–15%), и с большой вероятностью этот спад продлится и в 2024 году, — комментирует Павел Карцев. — Номинальные же рублёвые цены во многом будут зависеть от валютной политики Банка России. Большинство экономистов склоняются к тому, что текущий курс доллара США слишком низкий, не позволяет бюджету за счёт валютного экспорта обслуживать внутренние расходы. Компромиссным является курс в коридоре 70–80 ₽ за доллар. Если это случится, то девальвация рубля частично компенсирует падение реальной стоимости жилья, но тем не менее даже в рублёвом эквиваленте есть все шансы до конца года увидеть снижение цен на 15–20%».

Отвечает коммерческий директор «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин.
Мы фиксируем падение платёжеспособного спроса с лета 2022 года, что отражает общую нестабильность. Сейчас многие застройщики продлили новогодние акции, чтобы стимулировать продажи. Но на значительное снижение цены квадратного метра в новостройках рассчитывать не стоит: инфляция только за прошедший год составила более 10%, растёт стоимость строительных и отделочных материалов, а также усложнилась их логистика, что тоже влияет на конечную стоимость квартир. Кроме того, государство продлило программу льготной ипотеки, причём с повышением процентной ставки, и это тоже повлечёт за собой рост цен на новостройки.

Стимулирование спроса и общая экономическая неопределённость приведут к росту продаж в строящихся ликвидных жилых комплексах, поскольку недвижимость — это привычный способ сохранения средств. При этом произойдёт дальнейшее сокращение нового строительства, так как прогнозировать объём спроса и покупательскую способность сейчас даже в краткосрочной перспективе весьма затруднительно. Ситуация со вторичкой осложняется высокими ипотечными ставками по сравнению с новостройками, но в условиях сжимания рынка и малого количества новых проектов продажи в этом сегменте вырастут. Также продолжится рост индивидуального строительства, поскольку в крупных городах стоимость трехкомнатной квартиры сопоставима со стоимостью собственного дома в ближнем пригороде.

Отвечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году продолжит снижаться и будет ползти вниз, пока не сдуется образовавшийся на рынке ценовой пузырь. Дело в том, что в 2020–2021 годах подешевевшие депозиты и рекордно доступная ипотека спровоцировали всплеск спроса на жильё, не подкреплённый пропорциональным увеличением объёмов предложения, что привело к росту цен. В итоге за два года стоимость жилья в столичном регионе выросла в 1,5–2 раза (в зависимости от сегмента, района, самого объекта), достигнув максимума весной 2022 года. Тогда, опасаясь обвала рубля, люди старались сберечь свои накопления, вложив их в недвижимость. На фоне ажиотажного спроса в марте-апреле 2022 года Индекс стоимости жилья IRN.RU в Москве вырос на 7,2% — до 271 000 ₽ за квадратный метр в среднем. Для сравнения: в начале 2020 года метр жилья в столице стоил в среднем 180 000 ₽.

Но весенний ажиотаж на рынке недвижимости довольно быстро спал, начали падать и цены. И за восемь месяцев (май-декабрь 2022 года) квартиры в «старой» Москве подешевели примерно на 7,5% — до 251 000 ₽ за квадратный метр в среднем. В объявлениях, без учёта торга с продавцом. С учётом скидок и торга в размере 5–10–15% цены на вторичном рынке просели уже на 15–20% от весенних максимумов. Но ценовое дно ещё не достигнуто.

Рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели в 2014–2017 годах: после того, как Запад впервые ввёл ограничения из-за конфликта вокруг Украины, на рынке жилья тоже был ажиотаж и цены пошли вверх, но потом сдулись. Тогда снижение цен растянулось на три года — с 2015 по 2017 год включительно — и составило в сумме 15–20% в зависимости от сегмента. Но в прошлый раз на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть, а, значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным.

Поэтому, скорее всего, начавшееся в прошлом году снижение цен продолжится. По нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к адекватному уровню начала 2020 года, то есть опуститься примерно на 30% от весенних максимумов 2022 года. Так как часть возможного падения рынок уже отыграл в прошлом году в явном или неявном виде, за счёт торга и скидок, квадратному метру осталось потерять ещё около 10–20%, что может произойти как раз в ближайшие 1,5–2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если не будет форс-мажорных шоков в геополитике.

Олег Дедков — управляющий партнёр «Живой Комплекс LES»
Ждать снижения цен не стоит, к нему нужно готовиться. А это значит, что не стоит совершать эмоциональных приобретений по принципу «беру сейчас, потому что очень нравится» или «беру сейчас, потому что дают скидку». К приобретению недвижимости необходимо подходить стратегически и более чем рационально. Очевидно, что в начале 2023 уровень цен начала 2022 кажется завышенным. Но это не говорит о том, что он будет казаться таковым в начале 2025, например.

Инфляцию никто не отменял, а в стоимости недвижимости присутствует ряд объективных составляющих, помимо жадности застройщика. «Государеву» часть себестоимости, то есть цену земли, социальной и инженерной инфраструктуры в ближайшее время никто не снизит, так как у государства сейчас иные приоритеты, в число которых не входит помощь застройщикам, и так неплохо чувствовавших себя до начала СВО. Приличный резерв снижения цен есть на вторичном рынке, причём я имею в виду в том числе лоты в новостройках, которые были приобретены в инвестиционных целях два-три года назад, по ценам сильно ниже февраля 2022. Моя личная оценка нормальной среднерыночной цены на жильё комфорт-класса в границах «старой» Москвы — от 200 до 250 тысяч ₽ за квадрат. Если взять заявленные цены текущего рынка — есть куда падать.

Главный рыночный тренд — акционные продажи, то есть попытка зацепить платёжеспособных или рисковых покупателей скидками и различными спецпредложениями. Но если вы держите скидку в 20–30% несколько месяцев подряд, цена со скидкой превращается в новую рыночную цену. Я полагаю, что принцип win-win во взаимодействии между застройщиком и покупателем состоит не в заигрывании с ценой, а в возможности предложить более «упакованный» товар за те же деньги. Ведь большая часть сделок совершается за счёт ипотечных кредитов, а после ввода счастливым квартировладельцам ещё надо откуда-то взять деньги на ремонт и мебель. Кроме того, сроки отделки и меблировки переносят дату реального начала пользования недвижимостью. Соответственно, если приобретаемая в ипотеку квартира может похвастаться предчистовой (white box) или финишной отделкой, а тем паче — встроенной кухней или системами хранения, — это сильно упрощает планирование расходов и приближает дату полноценного новоселья. Если всё это поместить в доспецоперационную, завышенную цену, изменив не цифры в договоре, а характеристики приобретаемого товара — такой подход позволит и облегчить финансовое бремя покупателей, и «сохранить лицо» застройщикам.