Эксперты SAMPLE в СМИ («Совкомблог») — разбираем работу схемы трейд-ин с жильем
06.03.2023 Финансовый блог банка «Совкомблог»
Статья «Трейд-ин в недвижимости: как происходит процесс, плюсы и минусы»
Понятие «трейд-ин» прочно закрепилось в лексиконе многих россиян. С недавних пор этот способ обмена старого имущества на новое стал популярен в сделках с недвижимостью. Однако трейд-ин на рынке жилья сильно отличается от подобных программ в других сферах.
Как работает трейд-ин
Трейд-ин — популярная программа, которая давно действует на рынке автомобилей и уверенно покоряет другие сферы торговли. С помощью нее, к примеру, можно быстро обменять старую машину на новую из салона с доплатой.
Продавцом выступает организация (автосалон или автодилер), то есть аналогичная сделка между частными лицами через Avito не будет считаться трейд-ин.
Один из основных принципов программы (в ее классическом варианте) заключается в том, что продавец выкупает у покупателя его б/у имущество. То есть оно переходит в собственность автосалона (магазина или другой коммерческой организации в зависимости от того, что вы обмениваете).
При этом клиент получает не деньги, а скидку на новый товар в размере согласованной стоимости обмениваемого имущества. Дальнейшая задача продавца — как можно быстрее реализовать подержанный автомобиль (телевизор, часы и т. п.), чтобы конвертировать его в реальные деньги и получить оборотный капитал.
Выгоды покупателя очевидны — не надо тратить время и нервы на продажу подержанного авто. Даже несмотря на то, что автосалоны всегда оценивают машины покупателей ниже рынка, многие граждане с готовностью участвуют в таких программах.
Что дает эта программа в сфере недвижимости
Процедура продажи недвижимости в большинстве случаев намного сложнее, чем реализация другого имущества. Не удивительно, что человек, который решил обменять свое единственное жилье на более комфортное, с готовностью делегирует эти хлопоты тому, кто на сделках с жильем «собаку съел».
Если не прибегать к трейд-ин, а довериться исключительно риелторам или делать все самостоятельно, могут возникнуть следующие сложности:
- человек продал старое жилье, а дом, в котором он забронировал квартиру, еще не достроили;
- обратная ситуация — время брони закончилось, а старую квартиру продать не удалось.
В первой ситуации придется переезжать к родственникам или на съемное жилье, а вторая грозит потерей задатка и желанной квартиры (дома, таунхауса и т. п.). Обмен недвижимости по трейд-ин у застройщика позволяет избежать этих трудностей.
Незакрытый ипотечный кредит тоже может стать серьезным препятствием на пути к новому жилью. К счастью, Совкомбанк знает, как быстрее с ним рассчитаться.
Как работает трейд-ин на рынке недвижимости
На самом деле застройщики редко предлагают настоящий трейд-ин по классической схеме. Чаще всего речь идет не о выкупе старого жилья клиента, а лишь о помощи в его продаже.
Другими словами, человек станет обладателем нового жилья лишь после того, как старое продадут третьему лицу. Поэтому не стоит надеяться, что вы в один день решите жилищный вопрос. Даже за неделю это практически нереально. Лучше сразу настроиться на несколько месяцев.
Тогда в чем же выгода? Покупатель автомобиля, воспользовавшись трейд-ин, может подъехать к автосалону на старой машине, а через несколько часов вернуться домой на новой. Но в случае с недвижимостью речь не идет о быстрой сделке. Выгода здесь в другом.
Основное преимущество для покупателя заключается в том, что он может зафиксировать стоимость приглянувшегося жилья. Чаще всего девелоперы предлагают приобрести по трейд-ин квартиру в еще недостроенном доме. А значит ее текущая цена (на момент подписания договора трейд-ин) будет значительно ниже, чем после сдачи объекта.
Кроме того, при таком подходе проще согласовать время обеих сделок. Ведь покупателю выгодно, чтобы они прошли одновременно. Конечно, так получается далеко не всегда, но менеджеры хотя бы стремятся к этому.
Кто продает старое жилье
Имейте в виду, что компания-застройщик не станет самостоятельно заниматься таким непростым делом, как продажа вашего вторичного жилья. В штате таких организаций, как правило, нет подготовленных специалистов-риелторов.
Однако, у застройщиков, которые предлагают трейд-ин, есть партнеры среди риелторских агентств или так называемые «карманные агентства недвижимости». Последние представляют собой подразделение компании, выведенное в отдельный бизнес.
Кому это выгодно
Такие программы обмена выгодны всем участникам сделки.
Мария Румянцева, Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость», перечислила, какие плюсы получают стороны при трейд-ин:
«Застройщик идет навстречу клиенту, который продает старую квартиру для покупки новой. Компания может:
- увеличить срок бронирования выбранной квартиры;
- зафиксировать ее стоимость;
- предоставить покупателю дополнительные бонусы — например, партнерскую скидку для клиентов, которые вышли на застройщика через агентство недвижимости-партнера компании.
Партнерскому агентству недвижимости также выгодно работать в трейд-ин — при продаже старой квартиры оно получит свою комиссию от клиента или от застройщика».
Какие условия обмена квартир по трейд-ин
Народная мудрость гласит: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Очевидно, что программа не может быть идеальной со всех сторон — если участник получает выгоду в одном вопросе, то часто приходится жертвовать чем-то другим.
В данном случае клиент теряет часть денег при продаже старого жилья. Представители застройщика выставляют его на продажу в среднем на 5-15% дешевле рыночной стоимости. Это не удивительно, ведь им необходимо уложиться в сроки и реализовать недвижимость до окончания срока бронирования в рамках договора трейд-ин. Как правило, он составляет три месяца.
Некоторые агентства в своей политике придерживаются следующего правила: сначала менеджер устанавливает цену на 5% ниже рынка. Если за месяц продать не удалось, стоимость «сбивают» еще на 5%. С третьего месяца скидку устанавливают в размере 15%.
Если даже после этого продать недвижимость не удалось, то по согласованию с клиентом застройщик аннулирует договор и возвращает ему стоимость брони. Если покупатель расторгает договор досрочно, деньги назад он может не получить.
Как оформить квартиру в трейд-ин
Общий порядок следующий:
- Найти застройщиков, которые строят жилье в вашем регионе и продают его по программе трейд-ин. Эту информацию легко найти на сайте компании.
- Выбрать подходящую квартиру в строящемся доме.
- Предоставить старое жилье для оценки. Некоторые партнерские агентства недвижимости могут сделать это без посещения самой квартиры (дома или комнаты в общежитии). Они оценивают состояние недвижимости исключительно по фотографиям, а значит не будут вас беспокоить.
- Согласовать цену продажи старого жилья. Здесь все зависит от многих факторов: локация, состояние, наличие обременений и т. п.
- Подписать договор трейд-ин, в котором будут зафиксированы цена новой квартиры, срок сделки и размер брони.
- Продать старое жилье. Основную часть хлопот возьмут на себя представители (партнеры) застройщика, но что-то клиенту придется делать самостоятельно (собирать документы, подписывать договоры и т. д.)
- Завершить главную сделку — то есть передать деньги застройщику и стать счастливым хозяином нового жилья (недостающую сумму можно оформить в ипотеку, в том числе на льготных условиях).
Еще не решили в каком банке стоит взять ипотечный кредит? Рассмотрите предложения Совкомбанка — ипотека с ним окажется такой же простой, как и продажа старого жилья с помощью агентства недвижимости.
Какую квартиру тяжело обменять в трейд-ин
Поскольку девелоперу придется решать проблемы покупателя, он хорошенько подумает, прежде чем согласиться на такой «квест». У компаний есть свой «стоп-лист» — перечень критериев, которым должно соответствовать старое жилье клиента.
Чаще всего продавцы сразу отказываются работать с проблемной недвижимостью, которая:
- расположена за городом;
- слишком большая по размерам или слишком дорогая для своего региона;
- очень старая.
Такое жилье считают неликвидным, и продать его сложно практически всегда. Если недвижимость не подходит под критерии стоп-листа, ее хотя бы рассмотрят.
Выгодно ли покупать жилье по трейд-ин в 2023 году
Рынок недвижимости по всей России переживает не лучшие времена. Такая ситуация не может не отразиться на программах обмена жилья.
Мария Румянцева так обрисовала нынешнюю ситуацию в области приобретения жилья по трейд-ин: «Наличных средств на руках населения становится все меньше, а для приобретения жилья большинство россиян прибегают к ипотеке. Для покупки квартиры в новостройке можно взять льготный кредит, а вот на «вторичку» такое правило не распространяется. В этом сегменте ипотечные ставки выше, поэтому брать его невыгодно.
В некоторых регионах, где трейд-ин составляет до 90% всех схем купли продажи, рынок недвижимости «замирает», так как покупателей жилья на вторичном рынке мало. Из-за высоких процентных ставок по ипотеке привлечь их можно только снижением цены на жилье. Но тогда возможности клиентов купить квартиру в новостройке снижаются. Вот такая коллизия интересов».
Итак, подведем итоги. Несомненно, трейд-ин — это прогрессивная программа, поскольку значительно облегчает процедуру обмена старого жилья на желанную квартиру в новом доме. Если бы ее не было, многие россияне до сих пор томились бы на своей старой жилплощади.
Однако эта программа не настолько удобна, как привычный автотрейд-ин. Тем не менее стоит рассмотреть такой вариант, если вы намереваетесь сменить жилье.