Эксперты SAMPLE в СМИ («Секрет фирмы») — рекомендуем новую процедуру проверки собственника квартиры

15.03.2023 Интернет-журнал «Секрет фирмы»
Статья «Доступ к ЕГРН закрыли: как теперь проверить недвижимость?»

С марта 2023 года россиянам стало сложнее проверять недвижимость перед сделкой. Причина в том, что власти засекретили персональные данные в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Именно там можно было узнать о возможных проблемах с жильём. Как теперь обезопасить себя при покупке или аренде недвижимости, «Секрет» узнал у экспертов.

Что случилось?

С марта Росреестр закрыл сведения о том, кому принадлежит тот или иной объект недвижимости. Ранее эти данные были открытыми, и любой человек перед сделкой — будь то аренда или купля-продажа — мог проверить интересующее его жильё.

Часто выписки из Росреестра заказывали самостоятельные покупатели или специалисты по недвижимости, которые сопровождали такие сделки. А ещё и представители СМИ, «чтобы подготовить статьи о жилье звёзд, бизнесменов и политиков, а также определить местонахождение недвижимости и размеры земельных участков», добавила руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева.

Данными владельцев часто пользовались и мошенники, которые подделывали документы при продаже жилья. Однако истинная причина закрытия Росреестра вовсе не в этом.

В пояснительной записке к законопроекту, которым и ограничили доступ к данным, законодатели выражают обеспокоенность той лёгкостью, с которой можно получить информацию о военнослужащих и правоохранителях. Это, по мнению авторов инициативы, «напрямую угрожает жизни и личной безопасности самих военнослужащих и правоохранителей, а также их родных».

Какие риски у засекречивания Росреестра?

С марта Росреестр продолжил выдавать всем желающим выписки об адресе объекта и его характеристиках, но уже без данных о владельцах. Теперь информирование покупателя или арендатора — право самого собственника жилья. Эксперты видят в этом огромное поле для злоупотреблений.

«Главный риск — что человеку предоставят устаревшую или поддельную выписку из ЕГРН. Проверить документ невозможно — ведь теперь нельзя самостоятельно получить полную информацию из реестра. Не исключена и активизация в сфере незаконного рынок серых продаж сведений из ЕГРН», — подчёркивает Коба Оржония, член Ассоциации юристов России.

Бремя информирования о недвижимости переложили на её собственника, и, вероятнее всего, именно он будет нести ответственность за предоставление выписки, не соответствующей действительности, добавляет Оржония. Защитить свои права в таком случае можно будет только через суд.

Засекречивание однозначно повлияет на защиту прав и интересов граждан при подаче определённого рода исков, предупреждает Мушех Геворкян, управляющий партнёр адвокатского бюро «Геворкян и Партнеры».

«Теперь будет непонятно, к кому подавать иск и кто настоящий сосед твоего участка или по лестничной клетке — это все значительно усложнит подготовку к иску», — говорит Геворкян.

Также проблемы появятся и у классифайдов по недвижимости (так называют сайты с объявлениями от частных лиц, агентств и застройщиков, такие как «Яндекс Недвижимость», «Циан» и так далее), добавляет Мария Румянцева.

«Ранее они гарантировали чистоту базы объектов, проверяя параметры в Росреестре и сверяя там же данные собственника. Теперь же такая проверка станет невозможной и это может привести к увеличению количества фейковых объявлений на порталах, посвящённых аренде и продаже квартир», — предупреждает Румянцева.

Как получить выписку ЕГРН по новым правилам?

Некоторые россияне все же вправе получить выписку с указанием персональных данных собственника недвижимости.
Среди них:

• законный представитель (родитель, опекун);
• представитель по доверенности, супруг (супруга);
• наследники;
• сособственники;
• залогодержатели;
• арендаторы или наниматели (при наличии записи о госрегистрации договора);
• кадастровые инженеры при проведении кадастровых работ;
• суды, правоохранительные и иные органы, государственные и муниципальные учреждения;
• нотариусы и арбитражные управляющие.

У остальных остаётся всего три варианта, делится гендиректор компании «Шмидт и Шмидт» Андрей Шмидт:

• Получить выписку на объект недвижимости от собственника. Документ собственник может получить электронно через «Госуслуги» или лично, обратившись в МФЦ. Документы заверяются ЭЦП (либо печатью), но в любом случае есть риск манипуляций.
• Получить нотариальную доверенность от собственника и обратиться за выпиской самостоятельно. Для этого придётся лично обратиться в МФЦ. Практика пока по этому вопросу крайне ограниченна, но это должно работать, советует Шмидт.
• Попросить собственника подать заявление на раскрытие данных в ЕГРН, в этом случае информация станет публично доступной. «Разумеется, если у собственника есть сложности с оформлением доверенности или подачей заявления на раскрытие данных или подготовкой предварительного договора, то это повод насторожиться», — резюмирует Шмидт.

Во время сделки нужно обговорить расходы на оплату получения выписки (а её нужно получать как минимум дважды — при проверке недвижимости и непосредственно перед самой сделкой, чтобы обезопасить себя от неожиданных неприятностей), и того, кто будет оплачивать эти расходы, советует Румянцева.

Почему нововведение на руку нотариусам и риелторам?

Главная рекомендация при сделках с недвижимостью — не жадничать и обратиться к нотариусу за её нотариальным удостоверением, говорит Антон Гришко, управляющий партнёр адвокатского бюро «Гестион».

«Преимущества тут как минимум два. Первое: нотариус несёт ответственность за чистоту сделок. Второе: у нотариусов сохраняется доступ к данным ЕГРН. Выписку из ЕГРН для проверки можно заказывать также через нотариуса, что несколько сглаживает ситуацию», — говорит Гришко.

Пока рынок ещё не приспособился к нововведениям. Скорее всего, его адаптация обернётся «увеличением количества нотариальных сделок, поскольку выписки по запросу нотариусов предоставляются с полным содержанием», — прогнозирует Михаил Паюшин, управляющий партнёр юридической компании Freeviser.

Зона ответственности за сделку в таком случае сместится от рилтора к нотариусу, что сыграет только на руку специалистам по недвижимости. А ещё обеспечит нотариусов потоком заинтересованных клиентов — и их денег.