Эксперты SAMPLE в СМИ («Новости Волгограда») — анализируем рынок недвижимости России и Волгограда в 2023 году
16.01.2023 Информационный портал «Новости Волгограда»
Статья «Каким будет рынок недвижимости в Волгограде в 2023 году?»
Квартирный вопрос в прошлом году так и остался без внятного ответа. Ситуация на рынке жилья менялась в течение года кардинально, но постепенно стабилизировалась. Чего ждать от 2023 года, что будет с жилищным строительством и стоит ли рассчитывать на ипотеку?
Чего ждать от рынка недвижимости-2023?
Прошлый год стал серьёзным испытанием для тех, кто работает в сфере недвижимости и тех, кто решил (или давно собирался) её приобрести. Некая неопределённость остаётся и по сей день, но в целом рынок вернулся в стабильное русло. В связи с экономической ситуацией в России и обстановкой в мире трудно давать прогнозы более чем на 3 месяца, поскольку всё очень быстро меняется.
Тем не менее, в крупных городах-миллионниках в ближайшее время вряд ли стоит говорить о резком снижении цен на жилье. Понятно, что резкие заявления и апокалиптические прогнозы привлекают больше внимания, но специалисты с осторожностью говорят именно о коррекции цен (сезонной или ситуативной) на 5% в ту и другую сторону. В менее крупных городах резонно ждать изменения цен в диапазоне плюс/минус 10%.
«Рост цен на квартиры ожидается в тех городах, где начали активно работать заводы с военными заказами — строительными, ремонтными, обеспечения тыла, — поясняет эксперт агентства недвижимости SAMPLE Мария Румянцева. — Стабильная работа с хорошими заплатами привлечёт высококвалифицированных специалистов из других областей и регионов, где ситуация с занятостью не так успешна. И вслед за активизацией рынка аренды в таких регионах можно будет ждать роста ввода новых площадей и увеличения продаж на первичном рынке».
Очевидно, что государство, банки и застройщики сейчас многое делают для активизации именно рынка новостроек — это различные льготы, акции, скидки. И собственнику жилья, выставляющему свою недвижимость на продажу, «бороться» с этим можно только снижением цены на свою квартиру. По мнению эксперта Марии Румянцевой, если государство в ближайшее время не предпримет мер поддержки для покупателей вторички, то этот рынок будет потихонечку «замораживаться» — невыгодно будет продавать обжитые квартиры, да и покупать тоже, так как ставки по ипотеке на вторичном рынке выше.
В определённой степени на вторичке в плане спроса негативно может сказаться и тот факт, что льготные ипотеки на неё не распространяются. В связи с этим риелторское сообщество ожидает от государства мер поддержки в том числе и этого сегмента рынка жилья. Тем более что рынок первичного и вторичного жилья взаимосвязан — около 70% покупателей квартир в новостройках сначала продают своё старое жильё. Поэтому здесь тоже нужна активизация процесса.
А от застройщиков в 2023 году эксперты ждут новых маркетинговых акций и креативных предложений для покупателей квартир в новостройках. Вспомним прошлый год — скидки до 20% на готовое жильё, околонулевая ипотека, машиноместа и апартаменты в подарок при покупке квартиры и т. п. Есть все основания полагать, что фантазия и возможности, заложенные в марже застройщика, не иссякнут и в этом году.
Стоит ли брать ипотеку в 2023 году?
Покупка жилья в ипотеку всегда сопряжено с рядом рисков. Особенно опасными в этом смысле могут быть заманчивые предложения в рамках жилищных программ, поэтому при выборе такого варианта важно скрупулёзно всё продумать и просчитать. В прошлом году из-за бешеных ставок весной ипотечный рынок сильно просел, однако, начиная с лета, снова стал оживать.
Сейчас в ипотечном вопросе наступил период ожидания, когда многие из тех, кто потенциально готов оформить покупку жилья в кредит, выдерживают паузу в поисках оптимального момента — как с точки зрения наиболее выгодных условий, так и в плане наиболее стабильного периода.
Заметную роль в динамике ипотечного рынка в 2023 году должно сыграть расширение критериев по семейной ипотеке. Если раньше на неё могли рассчитывать только семьи с одним ребёнком, родившимся после 1 января 2018 года, то теперь она доступна семьям с двумя детьми до 18 лет. Кроме того, сам срок действия программы продлили до 1 июля 2024 года, а ставку сохранили на уровне 6% годовых.
— Льготная ипотека была главным трендом в 2022 году и наверняка останется им в 2023-м, тем более что программа, предполагающая ставку 8% на покупку квартир, продлена до 2024 года. Вряд ли стоит ожидать возврата к уровню 2021 года, но есть основания для дальнейшего восстановления рынка. Скорее всего, просадка составит 15-20% по сравнению с 2022 годом, а застройщики будут фокусироваться на продаже уже готового жилья, — считает специалист по стратегическому анализу компании PERI Наталья Савельева.
В этом году ряд экспертов ожидает неплохой спрос на ипотечные кредиты. Условия по ним должны сохраняться на приемлемом уровне, если не будет новых экономических потрясений. Более того, некоторые аналитики допускают, что ипотечные ставки в течение 2023 года могут даже немного снизиться.
Строительство жилья в Волгограде
Не будем забывать о плане по ежегодному вводу жилья в строй, который обязательно должен быть выполнен. На этом фоне долгострой в каком-либо городе будет являться не только экономической, но и политической проблемой для администрации региона.
К счастью, в Волгограде таких долгостроев осталось всего два — ЖК «Балтийский» в Советском районе (бывший ЖК «Петровский-2») и дом на ул. 50 лет Октября, 36 в Красноармейском районе (на берегу Волги с видом на памятник Ленину). Ещё один проблемный дом в «Парке Европейском» в Кировском районе успешно сдали в конце 2022-го года. Новоселья в этом 24-этажном небоскрёбе дольщики ждали целых 10 лет.
Как рассказали в областном комитете строительства, в 2023 году в Волгоградской области планируется возвести 177 многоквартирных домов — именно столько разрешений на строительство получено по состоянию на начало года. Понятно, что корректировки ещё будут, но количество явно больше, чем в 2022-м — по данным Волгоградстата, за январь–ноябрь в регионе построили 105 многоэтажек.
Отдельно стоит сказать и про индивидуальное жилищное строительство. Несмотря на существенный рост стоимости стройматериалов, аналитики видят в этом сегменте перспективы для развития на фоне высоких цен на новостройки. Особенно это касается пригородных зон вокруг крупных агломераций.
Если в области ведётся строительство хороших дорог, работают домостроительные комбинаты и активно развивается инфраструктура — магазины, аптеки, школы и детсады, то «перетекание» населения из больших городов в загородные дома будет только нарастать. Да и социальная газификация даст дополнительный толчок этому процессу, — рассказала эксперт агентства недвижимости SAMPLE Мария Румянцева.
Сколько стоит жильё в Волгоградской области
Цены на недвижимость в регионе остаются высокими. Хотя если смотреть по нормативам стоимости одного квадратного метра, указанным в соответствующем приказе Минстроя, в Волгоградской области получаются одни из самых низких цен в ЮФО. Так, на 1-й квартал 2023 года утверждён норматив 69 434 руб за «квадрат». По округу ниже стоимость только в Калмыкии (51 753 руб/м2).
Впрочем, эти цифры мало отражают реальную картину. По данным портала недвижимости RealtyMag.ru, средняя цена квадратного метра в волгоградских новостройках составляет 86 167 рублей, а на вторичном рынке — 79 614 рублей. При этом на первичке подорожание в сравнении с ноябрём и декабрём прошлого года составило более 2%, а на вторичке цены почти не изменились.
Средняя цена 1-комнатной квартиры в новом доме, по данным всё того же портала — 3,2 млн рублей. 2-комнатная обойдётся в среднем в 4,5 млн рублей, а «трёшка» уже в 7,5 млн руб. На вторичке средняя цена «однушки» оценивается в 3 млн рублей, 2-комнатная стоит 4 млн рублей, а 3-комнатная — 4,6 млн руб.
Что касается динамики цен на жильё в Волгоградской области, то осенью 2022 года наблюдался небольшой спад. В начале этого года, как видим, цифры снова стали побольше, но эксперты считают, что резких скачков и даже постепенного, но значительного подорожания в 2023 году не будет. Рынок недвижимости вступает в период относительной стабильности.