Эксперты SAMPLE в СМИ — прогнозируем ситуацию с отменой льготной ипотеки — SAMPLE

Sample realty

График работы

Пн. – Вс.: 10:00 — 20:00

0 Comments
27.11.2022

Эксперты SAMPLE в СМИ — прогнозируем ситуацию с отменой льготной ипотеки

Минфин сделал вброс, что не планирует продлевать льготную субсидированную ипотеку на 2022 год. И хотя информация пока неофициальная, поводов для волнения на рынке она добавила. Мы узнали у экспертов, как скажется на рынке отмена ставки 7% на новостройки и будет ли она вообще.

Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Live Development (ЖК «1-й Нагатинский»)

Программа «льготной ипотеки» состоит из различных опций субсидированного жилищного кредита для различных категорий граждан. Например, программу Дальневосточной ипотеки продлили до 2030 года, и она никуда не денется. Впрочем, все программы льготной ипотеки анонсировались как временная мера поддержки стройотрасли. Поэтому после закрытия какой-то из них рынку придётся адаптироваться и жить в новых условиях. Программа, конечно, оказывала серьёзное влияние на спрос, но нельзя говорить, что определяла его. И если закрытие программы будет анонсировано, застройщики заранее начнут адаптировать спрос во избежание проседания.

Какие программы точно продлят?

В настоящий момент известно о продлении уже действующих программ «льготной ипотеки». Так, сельская ипотека будет действовать до 2025 года, а Дальневосточная — до 2030 года. Возможно государство, банки и сообщество девелоперов анонсируют и другие программы субсидированных жилищных кредитов. Безусловно, такая программа обусловлена и необходима регионам, так как поможет многим семьям улучшить жилищные условия и платить посильно по кредиту. Особенно, там, где объём нового строительства невысок.

Виталий Коробов, директор компании Element Development

После завершения программы льготной ипотеки мы ожидаем сокращение спроса в пределах 40%. Кроме этого, такая мера приведет к замедлению темпов запуска новых проектов из-за уменьшения интереса покупателей к первичной недвижимости. Застройщики будут компенсировать снижение активность собственными инструментами — акциями, скидками, спецпредложениями и программами рассрочек с выгодными условиями. Также останутся доступными другие льготные программы: семейная, военная, дальневосточная, IT-ипотека. Поэтому резкого обвала на рынке ожидать не стоит.

Скорее всего, государственная поддержка ипотечного кредитования сохранится, просто будут предложены новые инструменты. Ведь от темпов строительства жилья зависит уровень развития экономики страны. Поэтому мы рассчитываем в скором времени увидеть решения, которые позволят сохранить и повысить доступность жилья. Программа «Ипотека за 1 рубль», безусловно, интересна покупателям. Это сильный финансовый инструмент, как и партнерские программы с банками с минимальной ставкой по кредиту. Если субсидированные программы от застройщиков также будут отменены, скорее всего, акцент сместиться на расширение программ рассрочек.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine)

Минфин заявил не об отмене, а о нецелесообразности продления льготной ипотеки. С высокой долей вероятности будут просто изменены ее условия. Стоит отметить, что программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках действительно стимулировала рост спроса. И здесь мы переходим к основной причине ее потенциальной отмены. Многие считают, что она привела к подорожанию жилья, то есть реальную выгоду покупателям можно было получить лишь в первые месяцы после ее введения. Однако при этом не учитывается тот факт, что заемщикам важна не только стоимость квартир, но и возможность обслуживать кредит без существенного обременения для семейного бюджета.

Кроме того, если первоначально льготную ипотеку вводили в качестве меры поддержки покупателей и девелоперов в сложные времена, то и отменять ее логично, когда они пройдут. Сегодня мы живем в условиях еще большей экономической турбулентности, и поддержка от государства по-прежнему нужна. Если в ближайшее время не появится альтернативных мер господдержки, то у россиян не будет возможностей купить жилье по низким ипотечным ставкам. Останутся только госпрограммы для особых категорий граждан, что, конечно, скажется на спросе. А он итак нестабилен из-за неуверенности в завтрашнем дне и падения доходов.

Плюсов отмены льготной ипотеки как для покупателей, так и для своего бизнеса девелоперы не видят, они выступают за сохранение программы даже в трансформированном виде. Минусы были озвучены ранее — спрос упадет, возможностей для приобретения доступного жилья станет меньше, особенно если наряду с льготной ипотекой откажутся и от субсидирования. Поэтому, пока все это еще действует, имеет смысл поторопиться с покупкой квартиры. В нашем проекте «Любовь и голуби», например, льготная ипотека комбинируется с низкими субсидированными ставками, которые начинаются от 1,5%.

Российский рынок — это гибкий механизм, ему не привыкать существовать в условиях непредсказуемости. Девелоперы наверняка начнут применять другие инструменты стимулирования спроса, просто должно пройти некоторое время, чтобы они заняли пустующую нишу.

Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС»

Что будет с рынком, если программу отменят?

Льготная ипотека служит одним из основных драйверов спроса. Вероятно, первое время после завершения программы будет наблюдаться некоторая стагнация, сократится вывод новых проектов. Но постепенно рынок адаптируется к изменившимся условиям. Граждане переориентируются на другие программы.

Продолжат действовать семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, военная ипотека, дальневосточная и сельская ипотека, распространяющиеся на большую часть потенциальных клиентов. К тому же, много интересных программ имеется в арсенале у девелоперов. Например, мы предлагаем покупателям квартир в жилых комплексах iLOVE и Headliner субсидированную ипотеку, траншевую ипотеку, несколько видов беспроцентной рассрочки и трейд-ин.

Будут ли новые программы господдержки и какие?

Правительство не пролонгирует льготную ипотеку ради борьбы с растущим дефицитом бюджета. Но, на наш взгляд, прекращать ее действие сейчас не следует. В текущих турбулентных социально-экономических условиях нужно не сокращать, а расширять поддерживающие программы.

Государство предпринимает определенные шаги в этом направлении. В частности, положение о необходимости продлить существующие льготные программы и ввести новые прописано в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже анонсировал разработку дополнительных мер поддержки ипотеки на вторичное жилье и льготного кредитования индивидуального жилищного строительства.

Отсутствие льготных кредитных программ на вторичном рынке «замедляет» и рынок первичного жилья. Льготная ипотека могла бы обеспечить стабильно высокий уровень спроса на квартиры в старых домах. В результате потребительская активность повысится и на первичном рынке, ведь до половины покупок новостроек происходит на средства, вырученные от реализации имеющегося жилья.

Что будет с акцией «Ипотека за 1 рубль»?

Околонулевая ипотека уходит в прошлое. Субсидированные кредиты от застройщиков не исчезнут, но минимальные ставки повысятся. Крупнейшие девелоперы уже направили в Минстрой график их изменения. Вероятно, главной альтернативой субсидированным программам станет траншевая ипотека. Она весьма удобна для клиентов и не предполагает существенных переплат. Оформивший ее гражданин оплачивает первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры в строящемся доме.

Дальнейшие платежи до ввода новостройки в эксплуатацию носят символический характер и обычно составляют всего один рубль в месяц. В это время клиенты могут тратить деньги на аренду жилья либо копить средства на последующее досрочное погашение ипотеки.

Мария Румянцева, CEO агентство недвижимости SAMPLE, Москва

В декабре спрос на новостройки итак подстегивается — новогодние акции, распродажи, да и желание встретить Новый год в новой квартире никто не отменял. Скорее всего, анонсируя отмену льготной ипотека, Минфин мониторит общественное мнение и следит за реакцией участников рынка. Если она будет резко отрицательной, льготную ипотеку продлят, но на небольшой срок. Иначе со всплеском продаж в декабре получим спад покупок в январе–феврале.

Но даже если льготные ипотечные программы будут отменены Минфином, то все равно после Нового Года рынок продаж новостроек будет потихонечку, но двигаться вперед.

Как изменится рынок ипотеки?

Ипотеку как брали, так и будут брать, только речь теперь пойдет о небольших суммах. В прошлые кризисы покупатели брали кредит и под 20%, когда было необходимо доплатить 0.5–1 млн рублей и приобрести ликвидный вариант в нужном районе. Не забываем и о рефинансировании кредита. Как только ипотечные ставки начнут снижаться, сразу в банках заработают программы рефинансирования. Если в семье работает несколько человек, то вместе они смогут сформировать кредитный портфель — взять потребительский кредит, небольшую сумму по кредитной карте, оформить ипотеку под действующий процент.

Андрей Завертяев, юрист, цифровая платформа законодательных инициатив «Инициатор», Москва

Спрос на жилье критично упадет после отмены программы. Рынку жилья в текущих условиях и так не просто. Спрос на приобретение жилой недвижимости у россиян падает, многие ждут стабилизации экономической и политической ситуации. Отмена льготной ипотеки и ограничение «околонулевых» ипотечных программ от застройщика, позволяют экспертам прогнозировать падение спроса на жилье до 45%.

Какие программы господдержки останутся?

Большая роль, как драйверам роста рынка жилья, отводится сохраненным ипотечным льготным программам: военная, для IT-специалистов, дальневосточная и в особенности, семейная.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступающая против продления льготной ипотеки, заявляла, что необходимы программы, обеспечивающие адресную поддержку россиян, желающих приобрести жилье. Например, есть некоторые регионы, где вообще не строят новые дома, поэтому им могут дать льготы на покупку жилья во вторичке. Кроме того, внимание обращено и на предоставление льгот на новых территориях России. Цель: обеспечение жильем нуждающихся и дополнительная стимуляция рынка.

Ипотека за рубль закончится?

Центробанк принял решение об ограничении подобных предложений, так как фактическая стоимость купленной жилплощади, по факту, превышала на 20–30% реальную рыночную стоимость. Сами банки высказались о регулировании подобных предложений путем ввода минимального порога ставок.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»<

Сейчас основной объем ипотечных сделок заключается с использованием льготных программ: семейной и льготной ипотеки, субсидируемой государством. По итогам трех кварталов 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти доля ипотеки составила 95–97% в общем объеме сделок, что вполне характерно для кризисного периода в экономике. Доля семейной ипотеки сократилась до 20%, а маркетинговые ипотечные акции с околонулевыми ставками формируют сегодня примерно половину спроса на жилую недвижимость. Очевидно, что отмена льготной ипотеки и ограничение околонулевых ставок в условиях отсутствия роста благосостояния граждан приведут к сокращению платежеспособного спроса на недвижимость. Чем ниже спрос, тем меньше будет финансовых возможностей у девелоперов для развития и вывода на рынок новых качественных объектов. Но строительство — это одна из системообразующих отраслей для экономики страны, поэтому вероятнее всего появятся новые законодательные инициативы в поддержку застройщиков. Это могут быть снижение ключевой ставки, точечное субсидирование ипотеки для наиболее востребованных в текущих реалиях профессий, льготы на проектное финансирование, раскрытие эскроу-счетов, субсидирование реновации и другие.

Поддержка вторичного рынка вполне оправдана, так как в условиях кризиса помимо ипотеки востребован сервис «трейд ин» — покупка новой квартиры в счет продажи имеющейся. Компания «Балтийская жемчужина» также оказывает подобные услуги своим клиентам. При этом, с одной стороны продажи на вторичном рынке стимулируют спрос на первичном, а с другой — вторичная недвижимость создает дополнительную конкуренцию новостройкам, особенно за счет более гибкой системы скидок в период оттока граждан из страны.

Максим Исьянов, генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»

Прогноз для отрасли не очень позитивный, скорее всего, спрос упадет на 40–50%, а застройщики не будут спешить с выводом на рынок новых проектов. Скорее всего, будут новые программы. Государство всегда поддерживает строительную отрасль, и сами девелоперы крайне рассчитывают на помощь со стороны властей — без этого рынок ждут плачевные последствия. Поскольку строительство является одной из важнейших составляющих экономики страны, оставлять ее совсем без поддержки попросту нелогично.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Что будет с рынком после окончания программы?

Позиция Минфина очевидна: льготную ипотеку не будут продлевать. Очевидно, что средние по рынку ипотечные ставки в I квартале 2023 года вырастут, если не будет продлено самое популярное у населения субсидированное жилищное кредитование. Сейчас такая ипотека позволяет людям брать займы на новостройки дешевле, а банки дают дополнительные дисконты до 1%-2,5% к базовой ставке госпрограммы. Её завершение 31 декабря приведёт к тому, что все, кто не подпадает под другие льготные программы (семейную, сельскую, дальневосточную, ИТ), будут вынуждены кредитоваться для покупки жилья по ставкам выше.

Сейчас индекс ипотеки «Выберу.ру» (средние ипотечные ставки в кредитных организациях) уже вырос за месяц (с 20 октября по 20 ноября) с 8,46% до 8,71% (динамика роста — 3%). Допустим, госпрограмму не продлевают, тогда мы исключаем из формулы расчёта индекса льготную ставку (7%), которая понижает среднее арифметическое значение между льготными и рыночными процентами. Расчётный индекс ипотеки сразу будет выше. Таким образом, без сохранения льготной госпрограммы рост средних ставок просто неизбежен.

Говоря о спросе, стоит отметить, что в октябре 2022 года онлайн-спрос на ипотеку оказался минимальным за год. Финансовый маркетплейс «Выберу.ру» зафиксировал резкое падение интереса россиян к ипотечным кредитам уже в сентябре: сразу на 18,3% по сравнению с августом, когда наметилось восстановление онлайн-спроса потребителей. За октябрь показатель потерял еще 12,5% и достиг годичного минимума, откатившись до нижних пороговых значений прошлого года, свидетельствует статистика поисковой системы Яндекс. В октябре 2022 года количество запросов ипотеки в сети едва превысило 4 млн.

Причиной антирекордов ипотечного онлайн-спроса стало объявление о частичной мобилизации и введение специальных режимов в ряде территорий страны. Тревоги россиян выросли, и фокус внимания людей сместился на проблемы, никак не связанные с планированием будущего и тем более с решением квартирного вопроса с помощью жилищных кредитов. Подчеркну, подобную шоковую реакцию мы не видели ни в феврале, ни в марте, когда началась спецоперация. Несмотря на резко и почти в два раза выросшие ипотечные ставки, в марте 2022 года онлайн-спрос оставался на максимуме за последние три года. Однако в тот период реальные сделки заключались по низким льготным ставкам государства, а люди вкладывались в квадратные метры для того, чтобы сохранить деньги. Не уверен, что подобный сценарий повторится вновь, ведь рынок ушел далеко от начала кризиса.

Разумеется, сохранение госпрограммы под 7% может поддержать спрос россиян.

Будут ли новые программы господдержки и какие?

Участники рынка ждут создания новых субсидированных государством программ. Напомню, уже есть инициативы сделать семейную ипотеку доступной для всех, у кого есть дети, а не только родившиеся после 1 января 2018 года.

Ещё одним мощным импульсом может стать ипотечная госпрограмма на вторичном рынке, о которой говорит первый вице-премьер Марат Хуснуллин. Ведь люди улучшают свои жилищные условия, продавая имеющуюся недвижимость. А вторичку кому-то нужно покупать, и дешёвой ипотеки на неё нет. Без их субсидирования не стоит ожидать нового ипотечного чуда и рекордов 2020 и 2021 годов.

Что будет с акциями «Ипотека за 1 рубль»?

В 2023 году после административной «отмены» сверхнизкой ипотеки Центробанком рынок получит дополнительное ограничение. Но ведь ситуация на нём и так не самая благоприятная из-за кризиса. Новые меры ЦБ приведут к ограничению конкуренции и для банков, и для застройщиков. Получается, что благая мера защитить заёмщиков другим своим концом бьёт по потребителю. Часть из них, кто был готов преплатить, но получить более лояльные условия, просто не смогут купить квартиру. Важно, чтобы люди имели возможность без лишних сложностей, самостоятельно сравнивать разные предложения, собственные расходы по обслуживанию ипотеки и риски. И тогда от этой меры действительно выиграют люди.

Статья «Если льготная ипотека закончится в 2022 году, что будет с рынком?»
23.11.2022 Magenta.Today

Leave a Comment

Your email address will not be published.