Эксперты SAMPLE в СМИ («Реалти Таймс») — изучаем мнения экспертов по введению в 2023 году ипотеки под 5%
25.02.2023 Сайт про недвижимость «Реалти Таймс»
Статья «Простое решение сложной проблемы: введут ли в России ипотеку под 5% в 2023 году?»
Стоит ли ждать ввода массовой ипотеки под 5%
Исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский отметил, что инициатива направлена на стимулирование спроса на жилую недвижимость, поэтому вполне может быть принята. Форма может быть разной и состоять из большого набора условий.
– Однако конкретно по значению ставки 5%, ни меньше, не больше, принято не будет. Сложную проблему не получится решить одним простым методом. Спрос, который предлагается стимулировать, величина непостоянная и зависит от большого числа факторов, как экономических, так и социально-политических. Кроме того, сейчас не хватает 15-25% спроса, а завтра может и всех 50% или, наоборот, 5%. Недостаток спроса не решить простым принятием универсальной ставки по ипотеке, – пояснил Преображенский.
Второй немаловажной составляющей обеспечения жильем населения, по словам Преображенского, является предложение недвижимости. В России есть хороший пример: когда в пандемию упал спрос, путем его стимулирования, через различные инструменты, спрос удалось поднять настолько, что рынок столкнулся в ряде регионов с дефицитом предложения определенного формата. После этого начался стремительный рост цен.
– Простые решения вредны рынку. Ипотечные кредиты не являются какими-то универсальными кредитами, они имеют большое количество особенностей: размер первоначального взноса, срок кредита, его сумма и прочее. Все вместе приводит к различным рискам как для заемщика, так и для банка, выдающего кредит. Следовательно, стоимость кредита должна определяться набором параметров, она будет разной для различных заемщиков в разных регионах, – заключил он.
А вот юристу цифровой платформы по разработке и продвижению законодательных инициатив «Инициатор» Андрею Завертяеву реализация всеобщей ипотеки под 5% представляется практически невыполнимой, особенно если учитывать нынешний уровень инфляции, а также текущую скромную наполняемость бюджета.
– В письме Минстрою и Центральному Банку, комитетом Государственной Думы по строительству и ЖКХ предложено ввести ипотеку для всех граждан под 5%, не используя бюджетные средства: ЦБ предоставит финансовым организациям кредиты под 2% (под залог ранее выданной ипотеки), а доход банков составит около 3%. Но для этого, регулятору понадобится уронить ключевую ставку до 2%, что выглядит абсолютно нежизнеспособным на фоне текущего уровня инфляции в 7%. Рассчитывать на реализацию подобной инициативы с помощью господдержки также не приходится, учитывая дефицит бюджета в первый месяц года, – пояснил он.
Коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак также уверен, что текущая ситуация на рынке слишком проблемная. Потребительский спрос слабый, и экономическая ситуация далека от идеальной. По его словам, велика вероятность, что «народную ипотеку» будут обсуждать на перспективу, но конкретных шагов в этом году мы вряд ли увидим. Тем более, что льготные ипотечные программы уже продлены на ближайшие полтора года.
Влияние ипотеки под 5% на рынок недвижимости
Что касается влияния такой льготной ипотеки на рынок, мнения специалистов не столь однозначны. Преображенский, к примеру, уверен, что сначала рынок будет поддержан, и недостающий спрос возникнет, а это положительный фактор. Затем возникнет дефицит предложения, так как недвижимость строится годами, а спрос растет и падает моментально, начнут увеличиваться цены, жилье станет менее доступным, и это уже негативное влияние.
Андрей Завертяев добавляет, что падение продаж новостроек в среднем за 2022 год составило 22%, а в четвертом квартале ушедшего года – целых 35%. Существенное снижение наполняемости эскроу-счетов не позволяет банкам активно финансировать текущее строительство жилой недвижимости. Если ипотека под 5% годовых все же окажется на рынке, цены на квадратный метр жилья стремительно вырастут, практически нивелируя всяческую выгоду для самого потребителя.
– Поэтому, прежде чем усиленно стимулировать спрос, лучше начинать с активного стимулирования производства жилья. Потенциальный спрос на жилье достигает 70-80%, исходя из опросов «ДОМ.РФ». По мере роста объемов производства недвижимости будет оставаться дефицит спроса в силу более медленного роста благосостояния потенциальных покупателей. Поэтому стоит осторожно, чтобы не возникло дефицита, стоит адресно стимулировать спрос на рынке, – соглашается Преображенский.
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева считает, что в целом опасения специалистов на счет рисков столь масштабной программы не оправданы.
– Вспомним анонс льготной ипотеки под 8% в начале года, ведь и она вызвала волну обсуждений от представителей банков: о «надувании» ипотечного пузыря, о росте спроса на новые квартиры и, как следствие, росте цен на них. Причем, разговоры на эти темы продолжаются уже с прошлого года, а анонсируемые проблемы так и не наступают. Более того, количество договоров купли-продажи новых квартир, даже с использованием всех возможных льгот от банка и акций от застройщиков, субсидий и материнского капитала от государства, снижается, – рассказала она.
Это связано с тем, что экономика страны связана и с ситуацией в мире, и с наличием денежных средств у населения, и с его стимулами приобретать жилье из разных сегментов рынка, уточняет специалист. Игроки рынка недвижимости считают все опасения надуманными. Сейчас банки стали внимательнее относиться к выдаче кредитов, а население не «рвануло» за новыми квартирами после продления льготной ипотеки под 8%.
Ипотека на вторичную недвижимость под 5%
Кроме того, Завертяев уточняет, что на практике вводимые государством меры поддержки только поднимают доход застройщиков, а реальную помощь может оказать решение о выдаче льготных ипотек на вторичное жилье, что в свою очередь подстегнет и продажи квадратных метров в новостройках.
Соглашается и Мария Румянцева, по словам которой сейчас схема trade in (продажа старого жилья и покупка нового) применяется при совершении почти 70% сделок купли-продажи недвижимого имущества.
– Из этого понятно, что сегменты первичного и вторичного жилья тесно взаимосвязаны, но льготные ипотечные кредиты дают только под новое жилье. И сокращение сделок на «вторичке» тормозит активность покупателей новостроек. Поэтому продолжим следить за действиями банковского лобби, предложениями застройщиков по новым скидкам и акциям, и за ожиданиями риелторов по предоставлению льготных кредитов для покупателей квартир на вторичном рынке, – подчеркнула она.
Так граждане смогут активнее продавать старое жилье и покупать новое. Потенциальным заемщикам, решившим на фоне последних новостей отложить покупку в ожидании новой пятипроцентной ипотеки, выиграть вряд ли получится, так как сниженная ставка все равно приведет к росту стоимости самого жилого метра.
– Если «народная ипотека» станет постоянным механизмом поддержки, то фактически она будет драйвером рынка таким же, как льготная госпрограмма в 2021-2022 и расширенная семейная ипотека в 2023. Но депутаты предлагают эту инициативу только на новостройки. Другой информации об условиях пока нет. Выходит, что приобретение жилья на рынке вторичной недвижимости по-прежнему будет возможно лишь с помощью собственных ипотечных программ банков. Это больше половины объемов выдач ипотеки – 57%, по данным ЦБ за год, – отмечает Баджурак.
Условия и ставки же «вторичной» ипотеки определяет рыночная конъюнктура. К тому же многие покупатели ипотечной «первички» сначала продают свою старую квартиру. Желающих взять «вторичку» в ипотеку по ставке в два раза выше теоретической «Народной ипотеки» придется поискать. В 2022 год такой перекос уже тормозил рынок, уточнил он.
Как государству стимулировать спрос на недвижимость
На вопрос о том, нужно ли сейчас дополнительно стимулировать спрос, эксперты единодушны: нужно. Именно сейчас, по словам Преображенского, стране не хватает примерно 15-25% спроса.
– Опыт показывает, что инициатива ипотеки под 5% в нынешней редакции не принесет принципиальные перемены рынку, – подытожил Баджурак.
По его словам, с таким же успехом можно продлить, например, семейную ипотеку, или сделать ее бессрочной, как сельскую ипотеку (под 3%). Адресная поддержка для семей с двумя и более детьми – справедливая мера государства Но поддержка, по его мнению, должна быть адресной: именно на объем недостающего спроса, тогда не будет дефицита и роста цен.